Cum alegem terenul pentru locuinta

    Exista mai multi factori care influenteaza finalitatea proiectului locuintei dumneavoastra si care tin de caracteristicile terenului:
   
    Pozitia terenului in cadrul urban. Un teren ideal pentru constructia de locuinte trebuie sa se afle intr-o zona rezidentiala. Sunt de evitat zonele in care stiti ca se dezvolta sau se vor dezvolta activitati predominant economice (de productie, comerciale), deoarece interesul nostru este sa locuim intr-un mediu linistit si nepoluat. De asemenea, un aspect foarte important este distanta dintre punctele de interes si locuinta. Distante mai mari presupun consumuri mai mari de timp, bani si energie. Chiar daca parcurgerea unui oras aglomerat poate dura de la o jumatate de ora la cateva ore, zece kilometri in plus inseamna 20 de minute zilnic de condus sau transport in comun.
    In general, terenurile accesibile din punctul acesta de vedere se gasesc pana in limita de 20 de kilometri fata de centrul orasului. Nu trebuie sa uitam ca peste 5 ani e posibil ca locul in care lucrati sa-si schimbe locatia in planul orasului,  copiii vor merge la  scoala si in toata perioada dintre gradinita si ani terminali de liceu va trebui sa le asigurati transportul pana la unitatile de invatamant, pe parcursul zilnic este ideala existenta complexurilor comerciale pentru a va putea aproviziona usor, etc.Terenul trebuie sa fie intravilan, cu posibilitate de acces auto si sa poata fi usor bransat la retelele edilitare.

    Suprafata terenului. O locuinta individuala trebuie privita ca un ansamblu format din cladire, circulatii pietonale/auto, spatii verzi/spatii de recreere, imprejmuire si nu in ultimul rand vecinatati. In functie de tema aleasa pentru constructie, suprafata terenului ramas neocupat trebuie sa fie proportionala. Trebuie sa aveti in vedere faptul ca o locuinta de 100 mp arie utila pe parter, ocupa defapt in plan  intre 110-130mp, datorita grosimii zidurilor.
    In jurul constructiei este necesar un trotuar, care mareste defapt spatiul ocupat pe teren de cladire. La acestea se adauga circulatiile pietonale si auto si spatiile de parcare. De multe ori imprejmuirea (gardul) trebuie retras de la limita proprietatii. Cladirea propriu-zis va imparti terenul in mai multe zone. Nu trebuie deci sa va ganditi: “am un teren de 300mp, fac o casa de 200 mp, 100 pe parter, deci raman 200 mp pentru livada”. In realitate, in acest caz, nu ramane aproape nici o zona destul de ampla pentru o eventuala petrecere in aer liber.
 
    De asemenea, vecinatatile sunt foarte importante. Daca terenul invecinat este neconstruit, sau constructiile sunt mai indepartate, senzatia pe care o veti avea in curtea dumneavoastra va fi cu totul alta decat in cazul in care cladirile de pe proprietatile vecine s-ar afla la limita proprietatii (de multe ori existand si niste ferestre orientate inspre terenul nostru). Este de recomandat ca terenul sa fie macar de 4 ori mai mare decat suprafata construita la sol a locuintei.
    Pe un teren cu o suprafata generoasa, locuinta se poate dezvolta in plan orizontal, lasand mult loc pentru circulatii si spatii verzi.

    Forma terenului. Un teren prea ingust sau cu o forma neregulata poate ridica probleme majore in proiectare si autorizare. Este indicat ca latimea la strada sa depaseasca 12 mp, pentru a nu fi necesara elaborarea PUD (Plan Urbanistic de Detaliu).

    Declivitatea terenului.  Chiar daca pe un teren cu o panta mai abrupta se poate construi, este posibil ca un astfel de teren sa ridice unele probleme legate de amenajarea sa, de acces si de functional. Terasarea si consolidarea nu sunt investitii neglijabile. In cazul unui teren inclinat, orientarea ideala a pantei este spre sud, insa de cele mai multe ori este preferabil sa aveti deschiderea spre punctele de interes vizual. Nordul nu este cu mult mai mohorat decat sudul, iarna lumina solara nefiind prea puternica, iar vara acesta putand fi deranjanta.
    Solutii arhitecturale se pot gasi si pe un teren de o forma neregulata, cu pante abrupte si suprafata mica. Cu conditia sa se respecte reglementarile urbanistice pentru acel teren.

    Acces, utilitati. Trebuie sa fiti atenti cum este asigurat accesul auto spre terenul dumneavoastra si ce utilitati are asigurate pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, etc. Daca nu exista una sau mai multe dintre aceste utilitati trebuie sa estimati ce efort ar presupune bransarea, sau gasirea unor solutii alternative (put forat, tanc septic vidanjabil, etc.)


    Documentarea asupra caracteristicilor terenului. 

    Este ideal ca inainte de a cumpara un teren sa aveti la dispozitie Certificatul de Urbanism, Planul Topografic si Studiul Geotehnic si de Stabilitate. Chiar daca aceste documentatii costa, este mai bine decat sa aflati dupa cumpararea terenului ca nu puteti construi, sau ca investitia va fi defapt mult mai mare. Sa le luam pe rand.

    1.Certificatul de Urbanism
    Certificatul de urbanism este actul de informare prin care se fac cunoscute solicitantului conditiile in care se poate construi pe un anumit amplasament si care sunt avizele si acordurile pe care trebuie sa le obtineti in vederea emiterii autorizatiei de construire. Orice persoana care are intentia de a construi, oriunde pe teritoriul Romaniei, are dreptul sa primeasca un Certificat de Urbanism. Este un act foarte important, deoarece datele din cetificatul de urbanism pot impiedica realizarea constructiei dorite. De exemplu, pe un teren de 300 mp pe care POT este de 25%, suprafata construita la sol nu poate depasi 75 mp.(rezulta o suprafata utila la sol de 50-60mp maxim).
   
    Ce date ofera certificatul de urbanism?
- tehnice : inaltimea maxim posibila a cladirii, distante obligatorii, POT (procent de ocupare a terenului = raportul dintre suprafata construita si cea totala a terenului), CUT (coeficientul de utilizare a terenului = suprafata totala construita / suprafata terenului)
- economice : in ce masura terenul se incadreaza in activitatea economica a zonei
- juridic : tipul de proprietate a terenului pe care se doreste a fi ridicata constructia

    2. Planul Topo. Cu acesta puteti verifica dimensiunile si forma terenului si declivitatea sa. Este important sa cumparati ceea ce este trecut in acte si nu altceva. Este necesar elaborarii studiului geotehnic.

    3. Studiul geo furnizeaza informatii referitoare la tipul, starea si proprietatile fizico-mecanice ale straturilor din amplasament in cuprinsul zonei active a fundatiilor, semnalarea unor conditii speciale ale terenului, analiza stabilitatii si prezenta apei in sol. Astfel puteti afla daca ceea ce doriti sa construiti se poate realiza pe terenul respectiv.

    Fiti prudenti in ceea ce priveste terenurile care sunt cu mult mai ieftine decat valoarea medie a zonei: de cele mai multe ori exista niste probleme cu astfel de terenuri. Un POT prea mic, un teren slab de fundare (presupunand investitii foarte mari in fundatie), sau existenta unor conducte care strabat terenul, pot reduce foarte mult valoarea terenului, devenind o capcana pentru cei care cauta chilipiruri.

    Daca pana la achizitionarea terenului nu ati consultat un arhitect, pentru demararea proiectului constructiei este obligatoriu sa o faceti. Este bine ca arhitectul pentru care optati sa aiba experienta in acest tip de lucrare. Pentru a putea intocmi si semna un proiect de arhitectura, seful de proiect trebuie sa fie inscris in Ordinul Arhitectilor din Romania (OAR).