Negocierea si contractarea lucrarilor de constructii

    Negocierea in domeniul constructiilor, ca de altfel in toate domeniile, depinde foarte mult de abilitatile de negociator a celui care reprezinta subantreprenorul. Negocierea depinde foate mult de necesitatile clientului. Astfel sunt clienti care se vor ocupa singuri de obtinerea tuturor autorizatiilor si documenteleor, sau clienti care, contra cost, prefera sa investeasca o firma sa se ocupe de toate probleme administrative privind executia unei lucrari de constructii.

    Ca urmare, s-a incercat utilizarea unor aranjamente contractuale diverse pentru rezolvarea acestei situatii, incluzand contractele tip cost rambursabil, contractele la cheie, ofertarea in doua faze, contractele in serie si, in ultima vreme, contractele de management sau de proiectare si management.

    Contractul este actul juridic incheiat prin acordul de vointa intre investitor si contractantul care va realiza proiectul de constructii.

    Contractul este compus din formularul de contract, din conditii generale, suplimentare si speciale de contractare si celelalte documente precizate in formularul de contract.

    Conditiile generale de contractare sunt reprezentate de documentul care pune la dispozitia partilor contractuale principiile generale aplicabile pentru contractarea in constructii. In toate cazurile, ele devin parte integranta a unui contract de executare a lucrarilor de constructii.

    Conditiile suplimentare de contractare sunt cuprinse in documentul complementar conditiilor generale de contractare, prin care se fixeaza clauze specifice contractelor incheiate de o anumita entitate achizitoare.

    In cazul in care clientul isi asuma rolul de manager al proiectului, acesta va crea, in cele mai multe cazuri, o entitate organizatorica separata care va fi responsabila pentru proiectarea si construirea obiectivului. Managerul proiectului va incheia contracte pentru proiectare si constructie cu firme specializate.

    Daca clientul nu are suficienta competenta pentru realizarea acestor aranjamente contractuale se apeleaza la firme sau specialisti independenti care se vor ocupa de managementul proiectului in numele clientului.


    Selectia unui tip de contract

    Selectia tipului de contract care va fi utilizat pentru realizarea constructiei trebuie sa tina seama de caracteristicile proiectului si de particularitatile organizatiei client. Aceasta constituie un element esential pentru realizarea cu succes a proiectului si de aceea trebuie sa i se acorde o mare atentie si sa fie realizata cat mai curand posibil dupa initierea proiectului.

    In primul rand, este de preferat alegerea unor contracte tip, recunoscute si testate. Aceasta va permite evitarea neintelegerilor si omisiunilor si, in plus, va vrea un sentiment de familiaritate si confort cu conditiile si prevederile contractuale.

    Orice contract trebuie sa contina si clauze de rezolvare a conflictelor. Aceasta recomandare este facuta din considerentele ca arbitrii inteleg mai bine problemele din construct, comparativ cu instantele de judecata si aceasta va economisi timp si bani.

    O parte importanta a oricarui contract este partea privind platile si modalitatile de achitare a obiectului contractului. Includerea unei clause privind modul de efectuare a platilor a devenit obligatoriu, pentru a asigura efectuarea corecta si la timp a platilor si pentru a permite cunoasterea penalitatilor pentru depasirea termenului de executie convenit.

    Atunci cand realizarea unei lucrari de amploare impune prezenta si altor parteneri din domeniu, este bine de convenit si ales o firma cu o reputatie cunoscuta. Astfel, se evita probleme referitoare la intarzieri de orice gen (plati, executari, livrari etc.), depasirea termenelor de executie, calitatea slaba a licrarilor si materialelor de constructii etc.

    Includerea unor clauze referitoare la modificarile solicitate pe parcursul executarii proiectului are avantajele de a evita neintelegerile so conflictele referitoare la acest aspect si asigurarea unui accord intre parti referitor la plata si stabilirea durateu de executie a modificarilor proiectului.

    O recomandare care depinde foarte mult de nivelul de risc asumat de manager este includerea in contract doar tipuri de lucrari cunoscute, pentru ca gradul de executare va fi caracterizat de competitivitate ridicata, potential mai ridicat pentru obtinerea unui profit, detinerea unor resurse, echipamente si furnizori adecvati.