Produse Producatori Branduri
Ghidul casei » Constructii

Tipuri de contracte in constructii

    Principalele tipuri de contracte utilizate in constructii pot fi grupate in patru categorii. In ordinea cronologica a aparitie lor, acestea sunt:

- Contracte traditionale
- Contracte tip cost rambursabil
- Alte forme de aranjamente contractuale
- Contracte de management


1. Contracte traditionale

    Clientii sau managerii lor de proiect angajeaza arhitecti pentru pregatirea proiectului tehnic, selectarea contractantilor si supervizarea lucrarilor de constructii.
    Principalele forme de contracte traditionale sunt:

a) Contractul tip pret total


    Contractantul este invitat sa-si elaboreze oferta pe baza desenelor de executie si a Caietului de sarcini pentru proiectul de constructii. Contractantul trebuie sa estimeze toate costurile ocazionate de realizarea integrala a lucrarilor. De obicei nu se admit modificari ale pretului total oferit ulterior incheierii contractului, cu exceptia situatiilor in care clientul solicita modificari ale proiectului. Pretul poate fi divizat pe faze de executie pentru a facilita plata esalonata a lucrarilor.

    b) Contractul tip pret pe cantitati de lucrari

    In unele tari, clientii prefera sa furnizeze contractantilor un document tip pentru prezentarea pretului - oferta. Acesta este intocmit pe baza desenelor de executie si a antemasuratorilor si cuprinde capitolele de lucrari ce trebuie realizate, o scurta descriere a acestora si cantitatile aferente.
   Contractantul trebuie sa completeze documentul cu preturile unitare pentru fiecare capitol de lucrare incluzand costurile cu forta de munca, materiale, utilaje, cheltuieli administrative, plata subcontractantilor si profit. Ponderand cantitatile de lucrari cu preturile unitare si insumand rezultatele se obtine pretul - oferta. Pe parcursul executarii lucrarilor, cantitatile de lucrari efectiv realizate sunt masurate si evaluate la pretul stabilit. Lucrarile aditionale necesare vor fi evaluate la un nou pret sau / si tinandu-se seama de preturile unitare stabilite pentru lucrari similare.

    c) Contractul tip pret unitar


    Multe proiecte sunt atat de complexe incat nu permit terminarea proiectarii inainte de organizarea licitatiei pentru adjudecarea lucrarilor de constructii si incheierea contractului. In aceste conditii, li se cere ofertantilor sa prezinte preturi unitare pentru o lista de categorii de lucrari tipice proiectului ce urmeaza a fi realizat. Pentru fundamentarea preturilor li se ofera contractantilor desene de executie preliminare si uneori studii geologice, impreuna cu cantitatile aproximative de lucrari. Plata contractantului pentru lucrarile efectiv executate se face pe baza masurarii acestora si evaluarii lor la preturile unitare convenite. Pentru categoriile de lucrari care nu au fost incluse in lista furnizata ofertantilor, preturile se renegociaza.



    2. Contracte tip cost rambursabil


    Ca si in cazul contractelor standard, clientul apeleaza la arhitecti pentru realizarea proiectului tehnic si supervizarea executarii constructiei. Principala caracteristica a acestor contracte este plata unui onorariu, in suma fixa sau ca un procent din valoarea costurilor directe, pentru realizarea lucrarilor de catre contractant. Costurile directe ale lucrarilor vor fi rambursate contractantului pe masura executarii lucrarilor.

    Acest tip de contract a fost creat pentru a permite realizarea lucrarilor de constructii pe masura ce avanseaza proiectarea obiectivului. Dezavantajul principal al acestui gen de contract consta in faptul ca antreprenorul poate creste costurile directe ale lucrarilor aproape fara restrictii, transferand in acest fel cea mai mare parte a riscurilor asupra clientului.

    Principalele forme de contract tip cost rambursabil sunt:

    a) Contractul cu onorariu in suma fixa sau procentual

    Contractantul si clientul negociaza un onorariu care sa acopere cheltuielile administrative si profitul contractantului. Costurile directe referitoare la plata salariilor, subcontractantilor, achizitionarea materialelor, asigurarea si exploatarea utilajelor sunt platite de catre client pe masura executarii lucrarilor. Prin urmare, clientul va plati in final costurile directe la care se adauga onorariul contractantului. Daca onorariul este calculat ca un procent din costurile directe, atunci riscurile pe care si le asuma clientul cresc si mai mult, pentru ca onorariul va creste pe masura cresterii costurilor directe.

    b) Contractul cu cost - tinta

    Pentru a inlatura dezavantajele contractului cu onorariu clasic, clientii au cautat sa gaseasca o modalitate prin care sa sporeasca responsabilitatea contractantului cu privire la costurile proiectului. Solutia consta in stabilirea unei corelatii intre onorariul platit contractantului si un cost - tinta stabilit de comun acord, pe baza unui set de desene de executie si specificatii tehnice. Onorariul platit se stabileste diminuand sau marind suma stabilita initial cu un procent din depasirea sau economia realizate, calculate prin diferenta dintre costul efectiv si costul - tinta al lucrarilor. Se tine seama si de modificarile solicitate de client pe parcursul executarii lucrarilor.


    3. Alte forme de aranjamente contractuale


    In aceasta categorie includem:

    a) Parteneriatul

    Parteneriatul consta in selectarea de catre client a unui anumit contractant, negocierea unui pret pentru lucrarea ce urmeaza a fi realizata si stabilirea de comun acord a programului de executie si a termenilor si conditiilor contractului.

    Obiectivul principal este generarea unei cooperari reciproc avantajoase intre contractant si client. Contractantul este incurajat sa discute cu clientul in mod deschis toate aspectele care ridica probleme in realizarea proiectului.

    Antreprenorul - partener poate sa fie angajat prin organizarea unei licitatii, prin negocieri sau pe baza unei relatii traditionale. Ultima solutie este, de regula, preferata. Dupa selectarea contractantului se vor negocia termenii si conditiile contractuale, stabilindu-se obiective comune.

    Avantajele parteneriatului constau in reducerea costurilor, a duratei de executie, in imbunatatirea calitatii lucrarilor si in diminuarea surselor de conflict. Pentru utilizarea cu succes a parteneriatului clientul trebuie sa aiba experienta si competenta in proiectare si constructii pentru a putea avea un dialog util cu contractantul.

    b) Contractele tip Constructie, Proprietate, Operare, Transfer

    In cadrul acestor contracte, intreprinzatorul (de regula un mare contractant sau un trust de contractanti) este responsabil cu stabilirea relatiilor contractuale si functionale intre numeroasele parti implicate, strangerea fondurilor necesare pentru constructie, exploatarea facilitatii si in final transferul proprietatii catre guvernul local dupa o perioada suficient de mare pentru plata imprumuturilor si a dobanzilor si obtinerea unui profit.


    c) Ofertarea in doua faze

    Pentru proiectele complexe si de mari dimensiuni, ofertarea in doua faze poate permite imbunatatirea controlului asupra costurilor si sporirea disciplinei.

    Prima faza consta in formularea unei cereri de oferta adresata unui grup restrans de firme, cu o experienta recunoscuta in domeniu. Dupa selectia contractantului, in a doua faza, i se cere acestuia sa colaboreze cu proiectantul oferind consultanta in cea ce priveste metodele de constructie, echipamentul necesar, atribuirea pachetelor de activitati pe subcontractanti, prioritatile, programul de executie si aprovizionare cu materiale, etc. Se calculeaza apoi pretul pe care clientul urmeaza sa-l plateasca si pe aceasta baza se incheie contractul.


    d) Contractele in serie

    In cazul in care clientul doreste sa realizeze mai multe proiecte similare se poate selecta un contractant in urma unei licitatii, iar pretul ofertei castigatoare poate constitui baza incheierii unor contracte ulterioare cu acelasi contractant pentru realizarea proiectelor similare viitoare. Aceasta metoda incurajeaza stabilirea unei relatii intre parti bazata pe incredere.

    e) Contractele "la cheie"

    Contractele “la cheie” se intocmesc in faza de proiectare a viitorului obiectiv. Contractantul va trebui sa realizeze proiectul tehnic, constructia obiectivului si, in unele cazuri, exploatarea pana la atingerea parametrilor proiectati si intretinerea acestuia.

    f) Contractul global

    Contractul global se incheie intre entitatea achizitoare, pe de o parte, si contractant (antreprenor general) si furnizorul general, pe de alta parte, acestia din urma asumandu-si raspunderea realizarii in ansamblu a proiectului, avand dreptul sa incheie contracte de subantrepriza (subcontracte) cu contractanti sau furnizori de specialitate.

    g) Contracte separate

    Contractele separate se incheie intre entitatea achizitoare si mai multi contractanti si furnizori, cate un contract cu fiecare dintre acestia, in cazul in care entitatea achizitoare are capacitatea tehnica si organizatorica de a indeplini functiile de furnizor si contractant general.

    In acest caz raspunderea generala pentru realizarea proiectului revine entitatii achizitoare, contractantii si furnizorii raspunzand strict pentru lucrarile, livrarile si serviciile contractate separat.

    h) Realizarea proiectului cu mijloace proprii

    Unii clienti, cum ar autoritatile publice, firme din ramuri de interes strategic, unele firme de mari dimensiuni, au capacitatea de a realiza constructiile de care au nevoie cu forte proprii. In acest caz nu este necesara incheierea unui contract. Se poate recurge insa la executarea unor lucrari cu subantreprenori.

    i) Subcontractul

    Subcontractele se incheie intre contractanti (antreprenori generali) si/sau furnizorii generali, pe de o parte, si contractantii (antreprenorii) si furnizorii de specialitate, pe de alta parte, pentru realizarea diverselor parti din proiect.



    4. Contracte de management


    Contractele de management au aparut ca raspuns la cerintele recente din cadrul ramurii constructiilor, referitoare la cresterea nivelului de competenta si atentie in planificarea si controlul proiectelor, incepand de la studiul de fezabilitate pana la receptia finala a lucrarilor. In prezent se utilizeaza trei sisteme:

a) Contractul de management al constructiei
b) Contractul de management
c) Contractul de proiectare si management


    a) Contractul de management al constructiei

    Contractul se incheie intre client si contractant (contractanti). In prealabil, inca de la initierea proiectului, clientul angajeaza un manager al constructiei care il va consilia, va planifica si coordona realizarea obiectivului. Managerul constructiei este, de regula, o firma de constructii selectata dintre cele mai prestigioase la nivel national.
    Aceasta nu va realiza in mod direct nici o lucrare de constructii, rolul ei fiind asemanator cu cel al proiectantului sau consultantului. Domeniile in care il va consilia pe client sunt constructabilitatea proiectului, crearea si atribuirea pachetelor de activitati pe subcontractanti, incheierea contractelor de aprovizionare, conducerea licitatiei si realizarea constructiei. In schimbul serviciilor sale managerul constructiei va primi un onorariu.


    b) Contractul de management


    Multi clienti considera ca riscul utilizarii mai multor contractanti, implicat de utilizarea contractului de management al constructiei, este prea mare. Ca urmare, a aparut tendinta de angaja un singur contractant care sa conduca realizarea constructiei prin subcontractarea lucrarilor. In aceasta situatie, desi atributiile contractantului general sunt similare cu cele ale managerului constructiei, riscurile pe care si le asuma acesta sunt mai mari, intrucat - desi nu participa direct la realizarea lucrarilor - are raspunderea executarii acesteia in termenele, de calitatea si cu costurile stabilite.

    c) Contractul de proiectare si management

    Clientul realizeaza cu forte proprii sau printr-o firma independenta de proiectare desenele initiale de ansamblu ale obiectivului si, pe baza acestora, se solicita oferte. Contractantul care ofera cel mai redus cost pentru proiectarea si executia obiectivului este preferat, dar se tine seama si de reputatia, calitatea serviciilor si onorariul solicitat pentru managementul proiectului.

    Contractantul castigator va organiza licitatii si va alege atat proiectantul cat si subcontractantii prin intermediul carora va realiza constructia. El nu va realiza nici o lucrare de constructii in mod direct.

    Acest tip de contract constituie o dezvoltare logica a contractului de management, incluzand si activitatile de proiectare.


Publicat in data de: 2011-08-23 16:27:12
Agralim


Mestesuguri

Mestesuguri

Tendinte

Tendinte

Descopera

Descopera
Follow Us
  • Facebook
  • Follow @Sporulcasei
  • Google+
  • RSS
Newsletter
Nume:
Email: